因应本澳旧区楼宇残旧老化问题严重，超过30年楼龄的楼宇接近4800幢，占全澳楼宇三分二，当中更有1700幢存在结构老化问题。特区政府于2021年完成并公布“佑汉7幢楼群”调研报告，并于2022年通过《都市更新法律制度》，相关法律自2023年6月1日起生效实施。然而，《都更法》生效至今2年，本澳都更步伐仍然停滞不前，亦未有任何按照法律成功重建的楼宇。而“佑汉7幢楼群”重建计划，除成功支持7幅地块合共46幢楼宇成立管理机关，未有进一步推进的消息公布。

立法议员李良汪指出：特区政府虽于去年公布将佑汉新邨第八街的公共房屋建设作为都市更新先导项目，早前又宣布选定红街市附近的前邮电局宿舍作为推动单幢楼宇重建的首个项目。从客观方面看，都市更新的工作较以往有进展，但事实上，上述两个项目均属国有土地且由政府主导，与私人老旧楼宇的重建计划，在各项程序以及资源投入方面均有实质分别。

他称，本澳私人老旧楼宇当中不少为没有管理机关、管理公司及住户关注的“三无大厦”，要启动重建，在取得足够业权百分比方面一直存在实际困难，加上重建费用需要大量资金投入，是否能吸引承建商参与，亦是当中关键所在。他以巴波沙大马路南慧阁为例，上述私人楼宇的业权人有意重建，更取得足够业权百分比，但当局表示，为有效控制人口增长，须同时限制单位数和实用面积，相关楼宇的住宅单位数最多104个，比原本的99个仅多出5个。

聆听社会意见减业权人承担成本

上述限制令项目难以吸引私人实体投资重建，既令相关项目重建进程受到严重影响，亦窒碍本澳私人楼宇重建的步伐。有关项目草案现时需再作进一步研究及讨论，他促请当局聆听包括业权人在内的社会意见，在结合整体城市规划的前提下，科学调整区域人口密度，为重建项目提供最佳方案，避免业权人需承担建筑成本，否则将难以推动项目重建，更遑论都市更新。

李良汪强调，都市更新其中一个主要目的，正是改善旧区居民的生活环境。倘以特区政府现时的政策取态，人口密度高的分区需控制增长而限制可建单位数量，小业主亦难以自行支付重建费用；旧城区因有世界文化遗产而限制建筑物高度，较新的分区则仍未有重建或都市更新的需要。在此情况下，本澳还有哪些区域具条件进行都市更新？相关工作又能如何落实？值得当局反思。

评估房屋市场减少佑汉项目单位

因此，李良汪促请当局履行今年施政报告当中提出的承诺，尽快检讨现行法律制度，尤其就《都更法》实施2年期间遇到的各项瓶颈及制约必须作出检视，让法律更具可操作性，以实现改善旧区环境、提升居民生活质素的目的。

此外，他认为，要有效控制分区人口密度，除限制原有建筑物的单位数量及建筑面积，当局亦可从整体片区规划方向作出考虑。以南慧阁为例，除限制单幢楼宇的单位数量及面积，他建议可在日后社会房屋供应充足后，研究将该区逾40年的社会房屋转为其他公共设施用途，或审慎评估当前房屋市场状况后，重新考虑并研究同区的佑汉新邨第八街地段的项目用途；或最低限度，未来应适当减少有关项目的单位数量，增加绿化区域及活动空间，达到平衡小区人口密度的作用，为日后区内私人项目推动都市更新创设更多有利条件。