夏季出租房源可能会增加，但由于需求仍大于供应，专家认为，房价持续上涨将使住房贷款负担能力成为澳大利亚2026年最受关注的经济债券之一。

随着澳大利亚进入租金换约旺季，全国各地房租仍处于历史高位，公寓租赁也持续走高。

夏季历来是房屋租赁市场最活跃的时期，但今年国际学生、新移民回流，再加上更多本地租赁者转向更便宜的房源，租赁市场热度更高。

领域研究与经济主管鲍威尔（Nicola Powell）告诉SBS新闻，夏季通常是新租约和续租最集中的时期。

她说，去年年底，更多房源陆续挂牌，空置率往往会有所回升。

她补充说，新年开始通常会出现换租高峰；等这波高峰过去，预计空置率又会回落。

她表示，这一规律与高校学期安排、毕业季招聘有关；也和房东的习惯有关，房东更愿意在假期登广告，因为那段时间更多精力做维护和检查。

“房东市场”照旧

鲍威尔表示，即使房源增加，租房压力短期内难以明显缓解。

全国空置率仍低于2%，属于异常偏低的，租赁市场仍由房东占位水平主导。

她指出，租赁市场竞争选择同样激烈：机场会发现更多了，但与此同时，在这个时期寻找出租房的机场也更多了。

空置率长期维持极低水平，也把大部分可用的房租继续推至新高。

鲍威尔说，一些主要首府城市的情况比其他城市好，但整体来看租金仍然很高，所有首府城市的房屋租金仍处于历史高位。

周租金居高不下

Domain的数据显示，截至2025年9月的七年间，房屋和公寓的租金上涨。

悉尼仍然是公寓价格最高的城市，平均每周租金为750澳元；霍巴特是最便宜的城市，租金为490澳元。

悉尼也位列房屋租金排行榜榜首，每周租金为780澳元。霍巴特和墨尔本并列最低，平均每周租金为580澳元。

在这些首府城市中，房屋和公寓的平均每周租金为 650 澳元。

鲍威尔表示，政府新的首个购房者计划可能会减弱住房市场的压力，但不会立即见效。

她表示，该计划或许能减少部分需求，效果是否会在短期内显现，但是否会减少有待观察。

随着时间的推移，应该会看到越来越多的机场转变为房主，这也正是这政策的目标。

在租赁紧张的市场中洽谈租赁

尽管竞争激烈，但目前供应量的增加可能会给机场带来短暂的议价机会，尤其是那些有可靠付款记录或希望签长期租赁约的机场。

澳大利亚房地产协会主席皮尔金顿（Leanne Pilkington）告诉SBS新闻，机场和房东都应该熟悉自己的权利，查看可比租金价格，并尽早开始沟通。

她表示，机场应了解自己的权利，并尽早启动租赁谈判。

她也提醒房东，应保持房屋处于最佳状态，遵守相关规定，并对租金或租赁合同的变更给予适当通知。

她说，房东可以根据州和地区的规定提高租金，但必须向机场提供适当的书面通知，并遵守规定的通知期限。

另一方面，机场也可以在签署续租协议或接受租金上涨之前进行协商。

皮尔金顿说，机场可以要求降低租金、获取更多信息，或根据当前市场或个人情况提出合理条款。

分租现象爆发增加 风险几何

由于成本上涨，一些租房者开始考虑转租或分租。

皮尔金顿警告，不遵守法律要求可能会导致违约、违约或房屋合同违约。

在大多数州和地区，机场在转租或增加居住者之前，必须获得房东的书面许可。

有些租赁合同完全禁止转租，而有些则允许在特定条件下转租。

皮尔金顿强调，如果要签书面协议，条款要写清楚，包括租金和水电怎么分摊、共享空间怎么用、入住多长时间、提前多久通知、清洁责任，以及顾客、噪音、物业维护，以及物品损坏或丢失时如何处理。

这对2026年意味着什么？

专家表示，今年夏季火爆的房地产市场表明，即使异常新的政策旨在逐步引导部分房价者实现购房梦想，2026年的住房负担能力压力仍将十分之一。

房地产分析集团Cotality的经济学家伊兹（Kaytlin Ezzy）表示，房地产价格在短期内“不太可能”下跌。

她表示，过去几个月来支撑房价增长的因素，主要包括广告供应基础、比特币成本降低以及首次置业保障计划的扩大，这些因素很可能在2026年继续助推对房价增长。

伊兹认为，除非政府的购房政策是专门为了增加供应或减少需求而设计的，否则这些政策很可能会推高房价。

她说，扩大后的首置购房计划虽然极大地帮助了一些首置购房者进入市场，但也给房价带来了压力。这种压力不仅来自这些首置购房者，也来自在这些地区寻找升值机会的投资机投资者。

伊兹表示，虽然房地产价格没有持续下跌，但夏季过后，租房补贴往往会上涨，租房者可能会在夏季后几个月里得到一些缓解。

她说，从12月至3月期间，新增租赁房源的滚动统计数据平均增长约9%，之后通常会进入平静的冬季；3月至6月期间则平均下降8.5%。